Location courte durée au Pays basque : ce que dit la réglementation

Au Pays basque, tout dépend de la commune. Dans 24 communes classées en zone tendue par la Communauté d'agglomération Pays Basque (Bayonne, Biarritz, Anglet, Saint-Jean-de-Luz, Ustaritz…), louer une résidence secondaire en courte durée demande une autorisation de changement d'usage avec compensation : transformer en logement un autre local de surface au moins équivalente. Ailleurs, pas de compensation, mais les règles nationales s'appliquent : déclaration ou enregistrement, numéro sur l'annonce, taxe de séjour, et 120 jours par an au plus pour une résidence principale.

Quelles communes demandent une compensation ?

La compensation concerne 24 communes de la Communauté d'agglomération Pays Basque, d'après sa page officielle mise à jour le 29 avril 2026 :

Ahetze, Anglet, Arbonne, Arcangues, Ascain, Bassussarry, Bayonne, Biarritz, Bidart, Biriatou, Boucau, Ciboure, Guéthary, Hendaye, Jatxou, Lahonce, Larressore, Mouguerre, Urrugne, Saint-Jean-de-Luz, Saint-Pierre-d'Irube, Urcuit, Ustaritz et Villefranque.

Dans ces communes, la règle vise les résidences secondaires et les logements loués à part de la résidence principale (une dépendance, un second appartement). Le local qui compense doit :

• se trouver dans la même commune ;
• avoir une surface au moins équivalente ;
• avoir eu un usage autre que l'habitation au 1er janvier 1970 (bureau, commerce…).

La compensation s'applique depuis le 1er mars 2023. Le règlement a été contesté devant la justice, puis validé : selon la Communauté Pays Basque, le Conseil d'État a confirmé le dispositif par un arrêt du 11 juin 2026. Louer sans autorisation expose à une amende administrative pouvant aller jusqu'à 100 000 € par local.

Et dans le reste du Pays basque ?

Dans les autres communes de l'agglomération (le Pays basque intérieur : Cambo-les-Bains, Espelette, Itxassou, Hasparren, Ainhoa…), le changement d'usage n'est pas exigé. Vous pouvez louer une résidence secondaire en meublé de tourisme sans compensation, en respectant les obligations nationales :

• déclarer le logement et obtenir son numéro d'enregistrement, à afficher sur chaque annonce ;
• faire payer la taxe de séjour aux voyageurs (les plateformes la collectent et la reversent, mais vous restez tenu de déclarer vos locations) ;
• respecter les règles de votre copropriété, s'il y en a une.

C'est ce qui explique un mouvement que l'on voit sur le terrain : des propriétaires et des investisseurs regardent vers l'intérieur, à vingt minutes de la côte, où un logement bien présenté se loue encore sans autorisation spéciale. Pour savoir ce que cela peut donner pour un bien précis, une étude comparative des logements voisins est le point de départ le plus sûr.

Votre résidence principale : 120 jours, parfois moins

Louer sa résidence principale reste possible partout, sans changement d'usage, dans la limite de 120 jours par an. Depuis la loi du 19 novembre 2024 (dite loi Le Meur), une commune peut abaisser ce plafond jusqu'à 90 jours par une délibération motivée (article L324-1-1 du Code du tourisme).

À la date de mise à jour de sa page (29 avril 2026), la Communauté Pays Basque indique le plafond de 120 jours et ne mentionne pas de commune passée à 90 jours. Vérifiez auprès de votre mairie : c'est elle qui délibère, et la règle peut évoluer.

Dans les 24 communes en zone tendue, la résidence principale louée doit aussi être enregistrée. Une résidence principale louée entièrement fait l'objet d'une autorisation temporaire, à renouveler tous les deux ans ; une location mixte (bail étudiant l'hiver, meublé de tourisme l'été), d'une autorisation renouvelée chaque année.

L'enregistrement : un numéro sur chaque annonce

Tout meublé de tourisme déclaré avec enregistrement reçoit un numéro de 13 caractères (code de la commune, identifiant, clé de contrôle). Il doit figurer sur chaque annonce, Airbnb, Booking ou autre ; les plateformes doivent retirer les annonces qui n'en ont pas.

Au niveau national, Service-Public annonce un téléservice d'enregistrement unique pour le quatrième trimestre 2026 : l'enregistrement deviendra alors obligatoire dans toutes les communes, et les numéros déjà délivrés par les mairies devront être renouvelés après une période de transition. En attendant, la démarche dépend de votre commune : dans l'agglomération, Bayonne, Biarritz et Anglet ont leur propre procédure ; pour les autres communes, la demande se fait auprès de la mairie du bien.

Le DPE : une étiquette minimale dans les communes à autorisation

Quand une autorisation de changement d'usage est demandée, le logement doit présenter un diagnostic de performance énergétique (DPE) classé de A à E. À partir de 2034, il faudra A à D. Un logement classé F ou G ne peut donc pas obtenir d'autorisation dans les communes concernées sans travaux.

Dans les communes sans changement d'usage, cette exigence ne s'applique pas au moment de la déclaration ; mais un mauvais DPE reste un frein pour les voyageurs l'hiver (chauffage, confort) et pour la revente.

Ce qu'il faut vérifier avant de mettre votre logement en ligne

1. La commune exacte : fait-elle partie des 24 communes en zone tendue ?
2. Le statut du logement : résidence principale ou secondaire.
3. Le plafond de jours voté par la mairie, si c'est votre résidence principale.
4. Le règlement de copropriété : depuis le 21 novembre 2024, il doit dire si les meublés de tourisme sont autorisés.
5. Le DPE, si une autorisation est nécessaire.
6. La démarche d'enregistrement en vigueur dans votre commune, et le numéro à afficher.

Ces vérifications font partie de ce que Régis, fondateur d'Elea Conciergerie Invest, regarde avant toute proposition : un logement qui ne peut pas être loué légalement n'a pas de potentiel, quelle que soit sa vue. Il travaille surtout dans le Pays basque intérieur, autour de Cambo-les-Bains, où la location courte durée reste ouverte.

Questions fréquentes

Puis-je louer ma maison de Cambo-les-Bains sur Airbnb ?

Oui. Cambo-les-Bains ne fait pas partie des 24 communes soumises à compensation : une résidence secondaire peut y être louée en meublé de tourisme après déclaration, sans changement d'usage. Une résidence principale reste limitée à 120 jours par an, sauf délibération contraire de la commune.

Ustaritz et Larressore sont-elles concernées ?

Oui. Ustaritz, Larressore et Jatxou figurent dans la liste des 24 communes en zone tendue : louer une résidence secondaire en courte durée y demande une autorisation avec compensation.

Que risque-t-on à louer sans autorisation dans une commune concernée ?

Une amende administrative pouvant aller jusqu'à 100 000 € par local, selon la Communauté Pays Basque. L'annonce sans numéro peut aussi être retirée par la plateforme.

La règle peut-elle encore changer ?

Oui : le plafond de la résidence principale relève de chaque mairie, et l'enregistrement national est attendu fin 2026. Cette page reprend les règles publiées à la date de sa mise à jour ; vérifiez toujours auprès de votre mairie avant de vous lancer.

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